- La Legge regionale n. 12/2025 segna una svolta concreta nel Lazio: da oggi, davvero, cantine, scantinati e garage – ove regolari e adeguati – possono rinascere come spazi vivibili, commerciali o turistici
di Luigi Alerti
Roma, agosto 2025 — Con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n. 63, è entrata in vigore la Legge regionale n. 12 del 30 luglio 2025 (ex proposta n. 171 del 9 agosto 2024), che introduce importanti novità in materia urbanistica, tra cui la trasformazione di locali interrati, seminterrati, sottotetti e garage in spazi abitativi, commerciali o turistico-ricettivi
Cosa cambia concretamente
- Procedura semplificata: basta una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) per attivare i lavori, senza lunghi iter burocratici
- Sanatoria e nuove destinazioni d’uso: con l’articolo 20‑bis, si autorizza la conversione in abitazioni o B&B anche nei centri storici, purché i locali rispettino requisiti minimi di aerazione e illuminazione (rapporto aero‑illuminante almeno 1/16) e altezze interne almeno pari a 2,40 m per i sottotetti, regole più flessibili per i seminterrati
- Interventi incoraggiati: anche locali a livello strada fino a 100 mq possono cambiare destinazione, purché conformi alle norme igienico‑sanitarie, di sicurezza e accessibilità
- Premialità volumetriche: fino al +20% di volumetria per interventi di demo‑ricostruzione, se accompagnati da miglioramenti sismici ed energetici
Obiettivi della riforma
- Rigenerazione urbana e recupero del patrimonio immobiliare esistente, evitando ulteriore consumo di suolo.
- Risposta operativa a cittadini e tecnici: si allinea ai princìpi del Salva Casa Lazio e lo rende strumento concreto di utilizzo
- Accelerazione procedure: snellimento delle valutazioni ambientali (VIA e VAS) anche per interventi cofinanziati dal PNRR
Requisiti minimi
- Locali devono essere legittimamente esistenti, inseriti in edifici serviti da urbanizzazioni primarie.
- Deve essere garantita illuminazione (rapporto aero‑illuminante ≥ 1/16) e altezze minime: 2,40 m per sottotetti, limiti inferiori consentiti per seminterrati purché non per uso principale residenziale
- Per destinazione commerciale o direzionale, è richiesto anche nulla osta sanitario (ASL) e conformità alla sicurezza sul lavoro
Reazioni e critiche
- Positiva accoglienza da parte della Giunta regionale e di Fratelli d’Italia: passo avanti verso semplificazione e sviluppo
- Critiche da parte delle opposizioni e dell’INU, che parlano di approccio “riduzionistico” e potenziale rischio di deregolamentazione urbanistica senza pianificazione coordinata carteinregola.it.
Impatto a livello locale
Per Roma, dove molti seminterrati, garage e soffitte restano inutilizzati, la norma apre nuove possibilità di affitto turistico, mini‑alloggi o attività commerciali in contesti finora considerati improduttivi. Anche piccoli comuni del Lazio potranno sperimentare rigenerazione diffusa e valorizzare immobili esistenti.
📌 In sintesi: vantaggi e punti critici
| Vantaggi principali | Questioni aperte |
|---|---|
| Iter semplificato con SCIA | Possibile sovraccarico infrastrutturale |
| Recupero di immobili inutilizzati | Criticità per qualità ambientale e abitativa |
| Incentivi per efficienza sismica/energetica | Necessità di controlli e monitoraggio |
| Supporto a turismo diffuso e rigenerazione urbana | Ruolo dei comuni nella normativa operativa |
Prossimi passi
- Entro breve, report annuale regionale su quanto realizzato tramite questa norma, con dati su localizzazione, volumetrie e caratteristiche degli interventi
- Monitoraggio attento su applicazioni pratiche nei Comuni, soprattutto su idoneità abitativa, criteri igienico‑sanitari e compatibilità urbanistica.
